美術館概念屋當紅 周遭房價具爆發潛力

　　房地產最近出現所謂的「美術館效應」，不僅是台中國立美術館區、高雄44期的美術館園區或桃園中正藝文特區、華山藝文特區等，只要搭美術館、藝文特區順風車的建案，成交價比同區均價高出一成以上。換言之，美術館概念屋當紅。

　　「有炒作題材的地方，房價才有後續爆發潛力。」台灣房屋首席總經理彭培業表示，政府挹注重大公共工程建設的地方，就是房價最有潛力的增值區，像高鐵、捷運、大型展覽館、巨蛋、美術館都算。尤其台中、高雄的美術館，都是最近的炒作題材。

　　台灣房屋不動產研究室分析，從西班牙北部城市畢爾包（Bilbao）的成功經驗，只要政府有計畫的推展藝術城市，房價肯定會有不錯的成長。畢爾包在1970年代，到處都是鋼鐵廠、造船廠，河水排泄的廢水是深褐色的，煙囪、氣體儲槽到處都是，天空灰濛濛一片，連諾貝爾文學獎得主、美國小說家海明威旅居此地時，都大嘆畢爾包是又臭又髒的城市，然而，曾幾何時這城市的天際線充滿藝術氣息，甚至空氣聞起來都是藝術的清香。

　　話說1988年紐約古根漢美術館尋覓新據點，不久畢爾包市府捧著36億台幣、3.5萬平方米的土地及美國建築界大師法蘭克蓋瑞(Frank Gehry)的設計競圖，擊敗義大利威尼斯等城市，終獲古根漢美術館的青睞同意設點。
畢爾包市政府決心和魄力，讓原本遭人遺棄的工業之城，逐漸換上新裝躍升為藝術之城，移居的人口使畢爾包成為西班牙第四大都市，目前房價也較 70 年代漲了五、六倍以上。

　　美術館景觀住宅火紅　房價媲美七期

　　時空拉回台灣，台灣的美術館概念屋，最近也炒得火紅。台中人最喜歡的住宅區之一，以國立科博館到國立美術館之間的經國綠園道為主，綠園道不僅兩排的行道樹綠意盎然，部份路寬達到百米，台中人稱經國綠園道是「帶狀的大安森林公園」。

　　「從SARS至今，台中美術館周邊房價從每坪15萬元，上漲到現在的30萬元以上，漲幅超過一倍。」台灣房屋研究發現，台中美術館周邊的五權西路上，中、大坪數的五、六件豪宅最近交易活絡，尤其是臨綠園道第一排開價都在25萬元以上，甚至景觀好的高樓層成交站上每坪30萬元以上，和台中最火紅的七期不遑多讓。

　　另一方面，面綠園道的透天住宅，每坪成交在45萬元上下，精華區的五權西三街、西四街，是台中知名的餐廳聚落，附近透天住宅成交都在每坪50萬元以上。面綠園道的電梯大樓成交在15到18萬元之間，十年中古屋的電梯大樓約在10萬元到11萬元。

　　高美館深具潛力　台北客紛紛搶進

　　至於高雄44期的美術館園區，也是高雄新興的住宅區，該區採低容積率、低建蔽率的開發，街廓也相當整齊，和鄰近的農16特區是高雄最具潛力的代表區域。台灣房屋研究發現，目前鄰美術館第一排幾乎都銷售罄空，而且有五成以上都是台北客投資，並非高雄當地人所買。

　　目前高美館第一排的房價都在每坪20多萬元以上，第二排一、二年新成屋都在10萬初頭，價差竟差到一半。另外，高美館該區空屋率頗高，但是住宅品質和生活空間高美館都優於高雄其他地方，價位上除了第一排之外，其餘的房價都不會偏高，預計高雄人移入此區的會愈來愈多，未來房價也會穩中盤堅。

　　 台北美術館房價偏低　可逢低入市

　　 另外，位於中山北路三段尾、靠近基隆河的台北市立美術館，方圓三百公尺內鮮少住宅，雖然美術館附近有圓山公園、民族公園、中山美術公園及兒童育樂中心，但是當地人很少去逛美術館，反而是外來觀光客居多。

　　 不過，中山北路三段老舊公寓、小套房居多，20年的中古屋電梯住宅，成交落在24萬、25萬元左右，公寓甚至還有在22萬以下的產品。台灣房屋研究發現，中山北路一段有國際知名品牌的精品街，中山北路六、七段又是天母的高價住宅、豪宅群聚區，只有中山北路三段的房價是中間陷下去。

　　 附近房價以民權捷運站、雙城街和農安街較貴，靠近民權東路捷運站的預售屋，因為捷運題材，開價55萬元到58萬元之間，成交價落在51萬元到52萬元，雙城街附近有夜市，生活機能好，附近一、二年的挑高小套房，目前成交行情落在46元萬到48萬元之間。

　　 不過，美術館周邊中古屋和新成屋價差大，位於承德路、酒泉街口二十年的中古屋電梯大樓，成交行情在24萬元到26萬元之間，二十年左右的公寓還有每坪22萬以下的產品。

　　 中正特區發展潛力 連外資也看好

　　 桃園中正藝文特區是桃園挹注最多公共建設資源的地方，未來將有藝術、文化、國際展覽館等設施坐落於此，讓桃園有機會從工商重鎮轉型為魅力的國際城市。

　　 中正特區未來要規劃成藝文及商業中心，豪宅的成交價格落在每坪19萬元到23萬元，但是一般建案的新成屋成交價則落在每坪13萬元至18萬元；中古屋成交價在9萬元到12萬元間，另外，中正特區高樓住宅居多，稀有的透天別墅，就成為市場火紅的產品。

　　 特區內的大坪數透天別墅總價至少1500萬元，頂級透天別墅，一戶要價3000萬元以上，在同德五街的別墅，因為屬於該區稀有產品，加上桃園人喜歡透天厝，即使價格要二、三千萬元，也賣得非常不錯。

　　 近二、三年中正特區已完成土地分配，麥當勞、台中新天地也進軍此區，另外ING安泰人壽買下的敏盛醫院，及外資Fridays餐飲集團也紛紛進駐中正特區，這些投資都是看得見的，連外資都青睞台北市以外的桃園市大樓，所以中正特區後市長期看俏。

　　 近日發現，北、中、南各地區，散發著濃郁的文藝氣息，藝文住宅平均成交行情高於區域價格約一成至一成五，甚至更高，總而言之，美術館是人文藝術的象徵，週遭都是大空間規劃，加上綠地樹海陪襯，生活空間舒適，適宜人居，因此，豪宅都喜歡蓋在美術館附近，台中、高雄美術館就是活生生的案例。

◎藝文住宅周邊房價一覽表