• 實價登錄地政三法,係指不動產經紀業管理條例、地政士法及平均地權條例,於100年12月13日立法院三讀通過之修正條文中,皆有要求實價申報登錄,故合稱實價登錄地政三法。
  • 為促進不動產交易資訊透明化,降低目前不動產資訊不對稱情形,避免不當哄抬房價,在保障民眾隱私權前提下,內政部積極推動實價申報登錄之立法。 因此,修正平均地權條例,立法要求交易當事人申報登錄成交價。另民間習慣不動產買賣多委由不動產經紀業及地政士辦理相關事宜,故對不動產經紀業管理條例及地政士法同步修正,以全面申報登錄成交案件資訊。 換言之,實價登錄地政三法,係政府為推動居住正義、促進不動產交易價格透明化,健全不動產交易市場。
  • 實價登錄地政三法之修正重點包括:
    1.申報登錄時機: 權利人或地政士或不動產經紀業者應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內,向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。
    2.相關處罰規定: 違反申報登錄土地及建物成交案件實際資訊義務,將處以3-15萬元罰鍰。
    3.施行日期: 考量修法後施行日期之銜接,爰增訂修正條文之施行日期,由行政院定之規定。
  • 內政部推動實價登錄地政三法,係為資訊公開透明。未來是否走向實價課稅,則屬財政部規劃權責。因此,實價登錄地政三法均有規定已登錄之不動產交易價格資訊,在相關配套措施完全建立並完成立法後,始得為課稅依據,所以短期內不會實價課稅。
  • 地政三法有關實價申報登錄條文均明定施行日期由行政院定之,故相關配套措施包含子法訂定、申報表格製作、登錄系統建置等需先完成,建立後並廣為宣導周知,再由行政院決定施行日期即可執行。內政部將儘速妥擬完善之相關配套,以達落實不動產交易價格資訊公開化之目的。
  • 依據不動產經紀業管理條例第27條及其施行細則第25條規定,主管機關檢查經紀業之業務,經紀業不得規避、妨礙或拒絕,並得查詢或取閱經紀業執行業務有關紀錄及文件。因此,直轄市或縣(市)主管機關可依上開規定,對經紀業進行業務檢查,並查詢或取閱經紀業持有之不動產租賃或預售屋買賣契約書(因該契約書應由經紀業指派經紀人簽章),以查核經紀業申報登錄之成交資訊是否屬實,或是否隱匿成交案件未履行申報登錄義務。
  • 實價登錄地政三法係規定於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內申報登錄土地及建物成交案件實際資訊,因買賣係有價金支付之對價關係才需申報「實價」,若非屬買賣案件,如贈與雖有移轉,但並不需要申報。
  • 地政三法均有實價申報登錄之規定,為避免重覆申報登錄,買賣案件委託地政士申請登記者,應由地政士申報登錄。 買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交,除依前述規定委託地政士申請登記者外,應由不動產經紀業申報登錄。 有以上兩種情形時,權利人則可免申報義務,以減輕一般民眾負擔。
  • 買賣案件若未委託地政士申請登記,亦未委由不動產經紀業居間或代理成交,則由權利人(買方)負責申報即可,賣方無申報之義務。
  • 申報登錄不實、逾期未申報登錄,經通知權利人(買賣案件之買方)限期改正,而未改正者,按次處以3-15萬元之罰鍰,至改正為止。 如屬委由地政士及不動產經紀業案件,申報登錄不實、逾期未申報登錄,不經限期改正,直接處地政士及不動產經紀業者3-15萬元之罰鍰,至改正為止。
  • 未來如發現登錄成交價有顯著異於市場正常交易價格者,將請申報人說明,並請申報人提出必要文件佐證,並規劃得將成交案件資訊交由開業之不動產估價師協助認定。
  • 向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊時,如該房地產買賣有就土地及建物分別議定成交價,則須分開申報;如係房地合併交易(即未就土地及建物分別議定成交價),則合併申報一個成交價即可。
  • 因各界最關切的就屬不動產交易價格,故外界慣稱實價登錄,但依據規定應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內,向主管機關申報登錄土地及建物成交案件「實際資訊」,因此申報內容包括交易標的、價格資訊及標的資訊三大部分,民眾需注意價格以外之必要資訊亦需申報,以免不諳法令而受罰。
  • 地政三法係規定買賣案件於「辦竣」所有權移轉登記30日內,向主管機關申報實際資訊。因此地政機關將於「辦竣」所有權移轉登記後始受理申報,實務上因大部分買賣案件習慣上皆有委託地政士代辦,地政士可於領取所有權狀時再申報。有委任地登記機關受理之地方政府,地政事務所可能會規劃設立電腦由申報人於現場自行登錄,申報人亦可在外採線上申報方式登錄。
  • 經營仲介業務者,對於租賃委託案件,應於簽訂租賃契約書後30日內,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。因此租賃案件僅限於不動產仲介業受託案件才要申報,且是由仲介業負責,並不一定所有的房屋或土地出租都要申報。
  • 經營代銷業務者,對於起造人或建築業委託代銷之案件,應於委託代銷契約屆滿或終止30日內,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。因此預售屋買賣亦需申報,但只要由不動產代銷業者,於委託代銷契約屆滿或終止30日內,一次申報即可。
  • 地政機關受理申報登錄之資訊,基於公示原則,經篩選整理後,於符合法律規範及保障當事人隱私之前提下,將以區段化、去識別化方式提供查詢。由於係採區段化、去識別化方式,故不會洩漏個人隱私。
  • 地政機關受理申報登錄之資訊,會經篩選整理後,再以區段化、去識別化方式提供查詢。畢竟實價登錄係為對一般社會大眾提供充分且適合之資訊,如有超高成交價,甚至可能為有心人士刻意炒作行情,因對於外界反而可能會有誤導效果,將不提供該極端個案公開查詢。
  • 買賣之案件有建物門牌者,區段化一定區間以「建物門牌號碼區間值」填寫為原則,舉例而言,如成交案件係位於新北市新店區北新路1段25號,則以新北市新店區北新路1段1~50號公開查詢。該區段化方式亦會視各個地區不同發展程度,因地制宜彈性呈現。 若都市化程度較低地區,不適合採建物門牌號碼區間值填寫或無門牌者,則以顯著地標、地物之區段化方式呈現,舉例而言,如屏東縣滿州鄉中山路滿州國小附近。
  • 主管機關受理權利人或地政士或不動產經紀業申報登錄不動產成交資訊後,民眾即可查詢上一季的資訊。至於當季的資訊,因需就申報資料內容進行篩選,確認申報資料之真實性及合理性,剔除過高或過低之交易行情,故仍需約一段時間方可查詢。民眾如以網路查詢者,不收查詢費用。
  • 目前實價登錄係規範權利人或地政士或不動產經紀業者需辦理申報登錄不動產成交資訊事宜,賣方無須進行申報登錄資訊,以避免申報資訊不一。如民眾就所查詢的價格認有疑義,可檢具具體證明資料向不動產所在地之地政事務所反應。
  • 實價登錄VS居住正義

    不動產實價登錄在八月一日正式上路,針對實價登錄制度的誕生,是政府因應居住正義,並在保護民眾隱私權前提下,由地政機關受理不動產交易價格登錄,以區段化、去識別化方式公布成交資料,其目的在於透明不動產交易資訊,避免不當哄抬房價。

    需申報登錄之案件與罰則

    在現行規定下,有三種案件需要申報登錄:
    1. 地政事務所所收買賣登記申請案件。
    2. 不動產仲介經紀業簽定租賃契約書之案件。
    3. 不動產代銷經紀業簽有起造人或建築業委託代銷之成交案件。

    自8月1日施行後,不動產成交案件之權利人(買方)、地政士及不動產經紀業者,必須在買賣案件辦理完成所有權移轉登記、簽訂租賃契約書後或委託代銷契約屆滿或終止30日內,向主管機關申報登錄。申報人若逾期未申報,地政士、經紀業或未依限改正之買方處新臺幣3萬至15萬元罰鍰。

    以賣賣案件來說,需要登錄之項目包括交易標的(建物門牌、不動產標示、交易筆動數等等)、價格資訊(房地產交易總價、土地交易總價、建物交易總價、車位個數、車位類別、車位總價、交易日期等等)、標的資訊(土地移轉面積、建物移轉面積、使用分區或編定、建物現況格局等等)。目前主管機關並委託研究單位建構稽核方式,搭配對不實申報的罰則,以確保交易資料的正確性。

    實價登錄制度的探討

    實價登錄確實具有不動產市場改革之意涵,但以現行規定來看,社會大眾對實價登錄的效用,應該要有正確的思維,相關規範仍有值得探討的必要:

    一、「實價」不代表現在房價 更不是未來房價

    充分的資訊揭露有助於購屋者掌握地區市場行情,目前登錄項目雖然相當完整,但資訊揭露因牽涉到個人隱私保護之問題,內政部地政司目前規劃以區段化、去識別化方式公布,且目前是以公布前一季的房價為主。舉例來說:若成交案件係位於台北市仁愛路四段200號12樓,則可能以台北市仁愛路四段150~200號區段成交價格供公開查詢,但因每一物件都有其差異性,且揭露的價格已成事實,更是過去式,實價不代表現在房價,更不是未來房價。另外,預售屋銷售期間有時長達一年以上,但在契約屆滿時才需登錄價格,也會影響價格資料的可參考程度。

    二、未有足夠的「實價」母數 客觀實價課稅難度高

    觀察不動產持有,需繳交地價稅與房屋稅;不動產交易,則有土地增值稅、契稅、印花稅及不動產交易所得稅等,因此,消費者開始擔心實價登錄後,衍生而出的「實價課稅」,目前除財政部宣布不以實價登錄之「實價」,作為實價課稅的依據,就客觀而言,要推動現行土增稅,改為不動產交易利得,可謂世紀大工程,要如何將土地、房屋分離課稅變成合一?另外,台灣一年買賣移轉40萬戶,而台灣的住宅戶數有800萬戶,這樣換算要20年後樣本數才會足夠,因此真的要客觀的實價課稅,還有很長的路要走。

    三、實際成交價格≠合理價格≠正常價格

    現行制度下,實價登錄≠資訊充分揭露≠實價課稅,透過實價登錄得到之實際成交價格,是否就等於該案件的合理價格或是正常價格嗎?依據不動產估價技術規則規定,所謂正常價格是指具有市場性之不動產,在正常情況下形成之合理價格。但不動產成交情況相當複雜,在充分揭露資訊下,該實價也不一定等於正常價格,更遑論民眾認知的合理價格會因人而異,現階段實價登錄的價格可能只具有相對參考價值。

    現行實價登錄對不動產交易之影響—短期影響甚微、中長期影響視配套措施而定

    一、區域供需情況才是不動產價格決定因素

    撇開對實價登錄的迷思,影響不動產價格之因素,主要還是取決於區域供需情況。對於供給量有限的地區,例如台北市大安區釋出案量有限,在需求不減時,不動產價格很難下降。但對於供給量相對較多的地區,當需求下降時,不動產價格較難支撐。畢竟實價登錄為健全不動產市場不得不為之手段,但非達成合理房價之唯一途徑。

    二、逐步調升土地公告現值與公告地價,增加持有與交易成本

    如此說來,缺乏充分揭露與實價課稅配套的實價登錄,似乎確實對不動產市場毫無影響?實則不然。由政府今年調升公告現值,可以看出,雖然財政部宣告實價登錄與實價課稅要脫勾,但仍可參考實價登錄價格之「實價」,逐步調高土地公告現值與公告地價。此舉隱含實價課稅之意涵,將提升目前持有不動產者之土地持有成本,以及有意願進行不動產交易者之交易成本。所以,實價登錄實施後,反而與一般民眾認為短期內進行不動產交易者,受到政策衝擊最大之預期相反。

    三、自用與非自用稅率應區隔

    只是提高土地公告現值,就長期持有自住不動產欲換屋者而言,因為持有時間通常較投資者長,其因土地增值所需繳納的土增稅,遠高於短期持有之投資者,似乎與實現居住正義之政策目的不符。若搭配現有針對自用住宅所實施的「一生一屋」或重購退稅,稍可降低政策衝擊。而對已經持有不動產自住者,公告地價的提升,同樣也增加不動產持有成本。建議政府最終解決之道,還是必須區隔自用與非自用住宅課稅稅率,以達到鼓勵自住消費、抑制投機炒作之目的。
  • 不動產實價登錄在八月一日上路,有趣的是七月上旬,有一波趕在七月底前過戶的案例,買賣雙方為的就是規避被登錄真實的交易價格;但也有賣方希望在八月一日實施實價登錄。究竟實價登錄上路是否會對未來房價產生衝擊?

    實價登錄後 不動產市場呈現「兩極化」發展

    首先,先從台灣知名豪宅「仁愛帝寶」說起,謄本上最近一戶過戶案例,之前市場傳出每坪成交268萬。據了解,原本該屋主希望在八月一日以後登錄,讓仁愛帝寶有一戶真實的交易價格被登錄,如此一來,還有二戶帝寶的該屋主身價自然水漲船高,可惜因買方希望早點交屋,無法成為帝寶第一間實價登錄的案例。

    換言之,對釋出量稀少的豪宅、精華地段戶數少的社區而言,實價登錄絕對是好消息,因為原本供給就很稀少的社區,只要一有物件要賣,加上又有實價可參考,價格往上比價的機率較大,就是因為供給量不多,向上比價的效應就相當明顯;反觀偏遠地區或委售量較多的造鎮區域,又或是推案量大的區域,恐怕會出現往下比價的情況。因為大型社區有多戶要賣,例如有十戶要出售,買方選擇性多,不見得要追價,因此成交透明後,可能會產生往下競價的效果,因此,研判實價登錄實施後,不動產市場有可能會呈現「兩極化」發展。

    透明房價≠一致房價 「顯性差異」還是會左右房價

    實價登錄後,內政部將相關資訊「去識別化、區段化」處理,為了顧及隱私,所以查詢時採取門牌1~50號、51~100號區段化,預計十月民眾就可上網查詢。由於是區段化、去識別化的處理,民眾僅能了解區段行情,是否能精確到哪一棟大樓,可能還是有難度。

    接著要探討「去識別化、區段化」能讓房價透明?房子就像人一樣,人有人格、房有房格。每一間房子的屋齡、採光、通風、格局、樓地板高度絕對都不一樣,也就是說,世界上沒有一間房子是一樣的,另外,房子有無裝潢,裝潢時間新舊,往往也會影響房價。但裝潢程度好壞,卻不會在實價登錄中記錄,所以同一樓層相似格局,也可能單坪價格會差3~6萬,原因可能就是有無裝潢。

    除此之外,同棟大樓高、低樓層,有無景觀都會影響房價。所以未來民眾在查詢房價時,若發現同區域價差很大也不要太意外。例如:淡水紅樹林捷運站附近,新成屋面河、面海成交每坪30~60萬都有,但面山價格立刻降至20~35萬,因此八月上路的實價登錄,透明房價不等於一致房價,每一物件都存在許多差異性,這些顯性差異,都是影響房價的關鍵。

    未來預售屋市場將走向「不二價」

    實價登錄政策,針對預售屋代銷這一塊,規定「預售屋在代銷與業主的代銷契約屆滿或終止30天內,須向主管機關申報登錄成交案件實際資訊」,換言之,預售屋買賣需要申報,但全部的預售案由不動產代銷業者委託代銷契約屆滿或終止30日內,一次申報即可。但預售興建過程中,若業主和代銷技術性遲遲不結案,或等房子蓋好才結案,這過程中就失去了資訊即時、公開、透明的意義。

    有不少上市櫃建商研議,擔憂實價登錄真實成交價格曝光,索性把利潤抓好,來個「不二價」制度,賺取固定的利潤。目前市場也有不少建案採取「不二價」制度。

    房價透明 縮短議價空間 讓交易更確實

    實價登錄最大的用意就是要讓房價透明,抑制投機炒作行為。事實上,包含台灣房屋在內的各大品牌房仲,早已實施公開透明「成交行情」查詢服務,且全球實施實價登錄的國家,包括香港、中國大陸、日本、韓國、美國及歐洲等,都行之有年,因此,「實價登錄」不是決定房價唯一因素,全球資金連動、市場需求環境,反而影響房價漲跌更深,不過,因為房價透明了,將有利未來買、賣雙方對價格較有共識,議價空間也可能縮小,讓不動產交易更確實,對於台灣房市長期的發展,仍有著正面穩定的力量。

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