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買屋流程
我的購屋需求
買什麼房子

買什麼房子好建議從以下幾方面考量:

  • 思考想要怎樣的居住環境
    例如,鬧中取靜、交通便利、近市場、公園、環境單純等
  • 我要買多大的
    房子依照家庭現有成員數量及未來性評估,要有幾個房間、是否有庭院、是不是需要有停車位等
  • 買那一類型的房子
    要買店面、還是一般住宅?要買預售屋、新成屋或是中古屋?要買大樓、公寓、別墅還是透天厝?要買山坡地住宅還是休閒住宅?要買鋼骨結構住宅、還是鋼筋混泥土住宅?

我的購屋預算

在準備購屋前,您心中應該會對自己及家庭本身的財務能力進行評估並做好資金的規劃,根據過去國際不成文認定,總是將家戶收入與房貸支出的比例設定在三分之一左右;也就是說,房貸支出只要大約在家庭所得的三分之一,便堪稱為合理負擔,屬於合理房價的範圍。 再加上家庭本身既有的儲蓄或資金,以及評估貸款條件,就可以大致估出購屋預算。 一般而言,若辦理貸款,買中古屋約需準備三至四成的自備款,預售屋由於房屋較新,加上建設公司大多協助辦理其他短期貸款或提供公司貸款,因此準備房屋總價的一成多至二成多即可購屋。

因此,預售屋自備款低,用比較少的資金就能買房子,中古屋房價低,能節省較多的購屋支出,而且不用擔心未來交屋後,房價是否下跌或屋況是否滿意的問題,要買中古屋還是預售屋好,消費者可多詢問專家的意見。

找尋美好家園
如何選擇優良的仲介公司

自從民國88年2月3日「不動產經紀業管理條例」經總統明令公佈以來,對於消費者委託仲介公司買賣不動產將有更明確的規範與保障。 因為不動產的交易涉及相當廣泛的專業知識,並且須花費很長的溝通時間才能促成,一般人因缺乏足夠的經驗與時間,很難在交易過程中面面俱到,而具有規模的房屋仲介公司因為有專業及經驗豐富的不動產經紀人才再加上許多有效的資訊管道可供運用,使房屋的銷售速度比個人處理更迅速。

選擇有信譽的房仲公司
經常發生糾紛的房屋仲介公司顯示消費者在買賣房屋中並不能提供安全的交易過程。且消費者也可從公司信譽來瞭解該公司是否正派經營,例如,是否主動誠實開立發票等。即使交易環節中出現不可控的糾紛,房仲公司通常會妥善處理,不會放任不管,因此,選擇一家有信譽的房仲公司是首要之務。

選擇擁有合格的不動產經紀人員的公司為您服務
不動產買賣過程中,牽涉到許多專門知識,例如不動產法律、地政稅令、建築法規…等,因此,房屋仲介不在只是撮和買賣雙方,而更需將房地產的專業知識及一切資訊提供買賣雙方,藉此消弭雙方對交易過程產生的疑慮。因此經紀人在買賣過程中扮演極重要的角色,選擇經紀人素質高的公司更顯得重要。

慎選注意交易安全的房仲公司
為加強消費者對房仲公司的信賴感,也讓買賣交易安全透明化,房仲公司會提供買方「不動產說明書」,並且對房屋進行產權審查,提供消費者更深一層的保障。

選擇具有完整售後服務的公司
台灣房屋設立「客戶專屬售後服務中心」,還提供、「輻射屋安全檢測」、「海砂屋預防檢查」、「交易價金安全制度」、「購屋安心保障」等服務,台灣房屋的服務,並不只到交屋就結束。所以,選擇一家提供完整售後服務的房仲公司,不但對買賣雙方有保障,更能讓房仲公司扮演諮詢顧問角色。

當您決定請房屋仲介公司代為尋找房子,但面對林立各大街道的仲介公司,您該如何踏出第一步?

是否經過合法登記
根據「不動產經紀業管理條例」第五條及第七條之規定,經營經紀業者,應向主管機關申請許可後,依法辦理公司或商業登記。此外,必須加入登記所在地之同業公會後方得營業,而且還要向全國聯合會繳存營業保證金。 所以消費者只要到仲介公司的營業處所,看看他們是否有將其仲介或代銷相關證照及許可文件連同經紀人證書揭示於營業處所明顯之處;如果其為加盟經營者,也須一併標明之。

看屋停看聽

想要找到適合的房子,多看、多聽、多比較是必要的原則。 多看的原則是:多看幾間房子,多看幾遍,白天看、晚上看,晴天看、下雨天看。 多聽的原則是:聽別人說行情,聽別人說屋況。多看、多聽之後再進行比較。

看屋重點
每個人對房子的需求都不一樣,訴求重點也不同,所以列出看房子時應注意觀察的地方供您購屋
週遭環境:
  • 一、前臨道路寬度
  • 二、上班通勤時間
  • 三、生活機能評估:學區、公園、市場、銀行、郵局、火車站、交流道、大型醫院等
  • 四、區段主要消費型態
  • 五、道路停車方便性
  • 六、土地使用現況
  • 七、區段建築型態
  • 八、是否緊鄰嫌惡設施:工廠、違建物、寺廟、電塔、墳墓、瓦斯槽、變電所、垃圾場、低漥淹水地區、鐵道噪音、聲色場所、危險山壁等
  • 九、鄰近建物屋齡
  • 十、鄰近建物型態
建築外觀及設施:
  • 一、外觀造型
  • 二、單層樓面規劃:獨戶~雙戶、三併還是四併以上
  • 三、警衛管理
  • 四、日常噪音感受程度
  • 五、公共設施保養
  • 六、私有庭院、陽台、露台面積大小
  • 七、公共設施比例
  • 八、建材設備有無:防盜保全設備、逃生消防設備、高級壁材、地材施工、嚴謹社區人車出入分隔等
  • 九、建築構造方式:鋼骨鋼筋混凝土、鋼骨混凝土、鋼筋混凝土、磚造等
  • 十、其他評估:給水、排水是否不便、是否供電不穩易停電、外牆滲水、外牆傾斜、龜裂、海砂屋、輻射屋等
  • 十一、附加休閒設施:游泳池、健身房、社區教室、視聽電影院等
室內格局:
  • 一、房間數
  • 二、室內天花板平均高度
  • 三、客廳採光面
  • 四、該戶採光面
  • 五、各室內面積分配
  • 六、與鄰近建築最小開窗距離(不包括工作陽台)
  • 七、格局有無下列情形:客廳或床鋪上方過樑、有暗房出現、通道過長、牆壁滲水、龜裂等情形
  • 八、室內整體動線
  • 九、自然光源通風
  • 十、戶外視野景觀
  • 十一、居家寧靜度
購屋理財規劃
購屋資金規劃

購屋的成本並非只是要準備好自備款就可以了,除了自備款,還有貸款金額、仲介服務費、裝潢費、搬家費、稅費及規費………等等。以下的分項說明,希望能提供 您作為購屋時的資金規劃思考方向

房地購買價金
買屋的過程中所涉及金額最大的應該就是購買的價金了,基本上可以分為自備款以及銀行貸款兩大部分。由於房屋總價以及自備款成數對於財務規劃或未來生活品質所可能產生的影響程度最大,所以如果能夠在事前積極規劃,將可以協助您購屋計畫的順利完成。
仲介服務費用
雖然您支付了服務費用,但是為您省下來的時間成本以及與協助規避的交易風險等方面的效益是相當可觀的。
裝修及購置傢俱費用
除非您恰好挑選到一間符合您個人風格喜愛的房子,否則您在遷入前通常需要一筆花費來裝修及購置適當的傢俱,當然,這部份必需衡量本身的預算支出。
搬家費用
這部份也是必定會支出的費用成本
時間精神成本
從規劃購屋的那一刻開始,您與家人就已經開始投入大量的時間與精力了。從煩惱自備款開始,接著又要找個可以信任的房屋仲介公司,然後就是一連串的看屋過程、價格協商、銀行的貸款過程、地政士過戶流程,再加上室內裝修、搬家等等,您所需要投入的時間與精神是金錢所無法估量的。
相關稅賦規費

房屋的買賣交易過程中,一般需要支付契稅、地價稅、房屋稅、印花稅、地政士費用(視合約內容)以及地政規費等等。由於這些稅賦或規費大多是不太具有變動性的,所以可以事前抓住預算。

房貸精打細算

房貸申貸期間長達二、三十年,房貸利率水準高低影響利息支付,因此,申辦房貸時應注意下列項目:

利率水準:
利率越低越好,若相同利率,則應挑選條件較有利的銀行貸款,如若想貸較多額度時,取得優惠房貸適用資格者,由於利率水準相同,應該選擇貸款成數較高的銀行貸款。
考慮貸款額度:
貸款金額高低視貸款人需要而定,若自備款不足,未來還款能力夠,原則上是能高就高,當然還款金額要控制在經濟許可範圍內。
還款彈性:
目前多數銀行都推出多種優惠方案,如理財型房貸、抵利型房貸等,但是仍需了解對還款有諸多限制,借款人需要考量這些還款限制會不會對自己造成資金運用的阻礙。
便利性:
雖然各銀行都在推動電子化服務,自動櫃員機也都普遍設置,不過最好還是以鄰近住家或辦公點為優先考量,另外,分行據點較多的金融機構方便性較高。
銀行服務品質:
房貸是中長期借款關係,服務品質也應列入選擇考慮因素,另外,也可了解是否有其他金融商品的優惠措施。
交屋流程
簽約
買賣雙方針對不動產買賣價款達成協議,對於買賣流程、價款給付方式、買賣條件以文字方式詳載於合約書上,並且雙方親自簽名蓋章,經地政士見證簽約之程序簽約時買方須備證件及款項: 1.印章 2.身份證(或授權書、被授權人身分證) 3.簽約款
用印
買賣雙方將報稅、過戶所須證明文件交付地政士,地政士並於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好雙方印鑑章的手續,稱之為用印。
[用印流程]
用印時買方須備證件及款項 :
  • 印鑑章
  • 印鑑證明2份(6個月內)
  • 戶口名簿影本2份或戶籍謄本2份
  • 預繳規費2至3萬元整予地政士
  • 由地政士整理申報契稅及增值稅資料後送件
  • 稅捐收件:增值稅自用件(20個工作天);增值稅一般件(7個工作天)
若買方需貸款,應於用印同時 :
  • 買方於用印時決定貸款銀行
  • 由地政士整理報稅及貸款資料後送件
  • 稅捐收件:增值稅自用件(20個工作天)
  • 增值稅一般件(7個工作天)
  • 銀行收件:審查、估價、對保、用印(約2至3星期)
完稅
當稅單(增值稅及契稅)核發後,地政士通知賣方繳納土地增值稅、買方繳納房屋契稅,買方並於同時支付完稅款項,此稱為完稅。
買方須備證件及款項:
  • 印鑑章
  • 簽立商業本票
  • 繳納契稅(現金1日內,支票3日內)
  • 完稅款
  • 過戶、設定送件
交屋
房屋尾款、現場點交、取回權狀及所簽立的商業本票、鑰匙、住戶規約等,稅費、水電瓦斯管理費分算
搬新家囉!
如何選擇信譽優良的搬家
長期以來搬家市場存在許多不肖業者,利用政府法令不周、監督不夠,及民眾相對弱勢的消費位置而予取予求,惡意敲詐。同樣的讓有心從業的優良業者,也因為一般民眾對「搬家流氓」的普遍印象而無法得到從業的基本尊嚴。

是爾,「崔媽媽基金會」 ( http://www.tmm.org.tw )自 1996 年 12 月起開始推出搬家公司評鑑的制度,期望透過評鑑制度讓消費者找到優良的業者,由其提供好的服務,壓縮不肖業者的經營空間,藉由市場機能迫使不肖業者回歸正派經營或被自然淘汰,希望藉此導正市場並改變一般民眾對搬家業者的不良印象。 因此,建議您,若需要選擇搬家公司為您服務,可透過崔媽媽基金會網站每月更新的優良搬家公司評鑑中挑選適合的搬家公司為您服務。

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