房屋熱門分析 幫你的房子做價格診斷
賣屋流程
賣屋前的準備

在決定要出售房屋後,為了使欲出售的房屋能增加賣相,能賣得比較理想的價錢,首先我們要先了解屋況,如果您的房子屬於老舊的房子,賣相通常較差,除非房子位於房價抗跌且買方需求強的地區,否則可能必較不容易吸引現在一般的購屋者,故可能會因此拉長房屋的銷售時間、 或被買方要求降低房屋的售價。

所以為了能賣個好價錢,建議您將房子略做簡單的裝修,以增加房屋的賣相。不過在整修前必須先估算舊房屋的可能的成交價格,並預算個人可接受的裝修費用,再針對房屋重點老舊的部位進行裝修、整理、粉刷,讓老房子也有新賣點,也有機會賣到好的價格。

賣屋的管道

因為房屋交易的金額頗大,而且交易過程極為繁複、冗長、其中牽涉到的房地產專業知識又頗為艱澀;如果您有時間、對房地產交易又有經驗,當然您可以不必透過房屋仲介公司的服務,還可以節省一筆仲介費用;但若是普通一般消費者,尤其是忙碌的上班族,對房屋交易又不盡熟悉,以金錢換取房屋仲介專業的服務,應該是聰明的選擇。

目前房屋交易市場中,消費者可以利用的售屋管道不外是透過房屋仲介公司、自己出售或親友介紹。

如果透過房屋仲介公司,那麼從房屋估價、委託簽約、廣告曝光到買賣雙方成交,你都可以輕鬆應對,只要您支付些許的服務費用,就可以獲得最專業的服務;至於透過親友或自己來銷售房屋,因為銷售管道受限、沒有廣告通路、銷售期間容易拉長、並且自己必須負擔交易流程的風險等不利因素外,對於透過親友成交後的中人介紹費,也是一筆必要的支出,想要自行銷售的消費者不可不慎。

如何選擇房仲

自從民國88年2月3日「不動產經紀業管理條例」經總統明令公佈以來,對於消費者委託仲介公司買賣不動產將有更明確的規範與保障。

因為不動產的交易涉及相當廣泛的專業知識,並且須花費很長的溝通時間才能促成,一般人因缺乏足夠的經驗與時間,很難在交易過程中面面俱到,而具有規模的房屋仲介公司因為有專業及經驗豐富的不動產經紀人才再加上許多有效的資訊管道可供運用,使房屋的銷售速度比個人處理更迅速。當您決定請房屋仲介公司代為尋找房子,但面對林立各大街道的仲介公司,您該如何踏出第一步?

是否經過合法登記

根據「不動產經紀業管理條例」第五條及第七條之規定,經營經紀業者,應向主管機關申請許可後,依法辦理公司或商業登記。此外,必須加入登記所在地之同業公會後方得營業,而且還要向全國聯合會繳存營業保證金。
所以消費者只要到仲介公司的營業處所,看看他們是否有將其仲介或代銷相關證照及許可文件連同經紀人證書揭示於營業處所明顯之處;如果其為加盟經營者,也須一併標明之。

考慮仲介型態

目前臺灣地區不動產仲介業者普遍採取直營店及加盟店兩種類型經營模式,簡要介紹如下:直營型態:直營店人員由總公司直接派員經營,各分店由店長負責。總公司設有人事、業務、企畫、總務及行銷部門,因此,所有分店的資源,包括人事、總務及行銷活動等營運資源皆來自總公司,其營業所得利潤歸總公司所有,各分店相等於總公司之分公司,法律保障責任統一且明確。
加盟型態:加盟方式是授權經營,各家加盟店是獨立的經營個體(個別的公司登記)。一般加盟店固定繳交月費給總部,而總部負責提供加盟店經營方面的各種協助,教育訓練及其他資源的整合,如廣告等。因為加盟店是獨立經營的個體,所以,消費者須注意若發生交易糾紛時的權益保障。

如何選擇仲介公司

第一 要務就是要選擇有信譽的房仲公司

經常發生糾紛的房屋仲介公司顯示消費者在買賣房屋中並不能提供安全的交易過程。且消費者也可從公司信譽來瞭解該公司是否正派經營,例如,是否主動誠實開立發票等。即使交易環節中出現不可控的糾紛,房仲公司通常會妥善處理,不會放任不管,因此,選擇一家有信譽的房仲公司是首要之務。

第二 要選擇擁有合格的不動產經紀人員的公司為您服務

不動產買賣過程中,牽涉到許多專門知識,例如不動產法律、地政稅令、建築法規…等,因此,房屋仲介不在只是撮和買賣雙方,而更需將房地產的專業知識及一切資訊提供買賣雙方,藉此消弭雙方對交易過程產生的疑慮。因此經紀人在買賣過程中扮演極重要的角色,選擇經紀人素質高的公司更顯得重要。

第三 慎選注意交易安全的房仲公司

為加強消費者對房仲公司的信賴感,也讓買賣交易安全透明化,房仲公司會提供買方「不動產說明書」,並且對房屋進行產權審查,提供消費者更深一層的保障。

第四 選擇具有完整售後服務的公司

台灣房屋設立「客戶專屬售後服務中心」,還提供「防火責任保障」、「輻射屋安全檢測」、「水電維修」、「購屋安心保障」等服務,台灣房屋的服務,並不只到交屋就結束。所以,選擇一家提供完整售後服務的房仲公司,不但對買賣雙方有保障,更能讓房仲公司扮演諮詢顧問角色。

地政士作業流程
簽約

買賣雙方針對不動產買賣價款達成協議,並對買賣流程、價款給付方式以及買賣條件以文字方式詳載於合約書上,雙方簽名蓋章,經地政士見證簽約。
簽約時賣方須備證件

  • 印章
  • 身份證(或授權書、被授權人身分證)
  • 土地、建物權狀正本
用印

買賣雙方將報稅、過戶所須證明文件交付地政士,地政士並於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好雙方印鑑章的手續。
用印時賣方須備證件及款項

  • 印鑑章
  • 印鑑證明2份(6個月內)
  • 戶口名簿影本2份或戶籍謄本2份
  • 近期房屋、地價稅單正本

【用印流程】由地政士整理申報契稅及增值稅資料後送件

  • 稅捐收件:增值稅自用件(20個工作天);增值稅一般件(7個工作天)
  • 若買方需貸款,應於用印同時
  • 買方於用印時決定貸款銀行
  • 由地政士整理報稅及貸款資料後送件
  • 稅捐收件:增值稅自用件(20個工作天)
  • 增值稅一般件(7個工作天)
  • 銀行收件:審查、估價、對保、用印(約2至3星期)
完稅

當增值稅及契稅稅單核發後,地政士通知賣方繳納土地增值稅、買方繳納房屋契稅,買方並於同時支付完稅款項。

  • 賣方須備證件及款項
  • 印鑑章
  • 繳納增值稅
  • 簽收完稅款
交屋

賣方簽收房屋尾款、現場點交、稅費、水電瓦斯管理費分算。

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