台灣疫情下的房地產新機會
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主題:台灣疫情下的房地產新機會
  從2020年迄今,全球與台灣都面臨到疫情的衝擊,隨著疫情擴散與感染防護的不同階段,人們關注的焦點也持續前進與轉移。對於疫情何時能夠消退,全球醫界的主流意見大概可以在兩點上達成共識:第一,疫情消退的時間點,將由疫苗注射的普及率決定。第二,病毒不死,只是變異,英國、印度變異株之後,Covid 19將持續變種,未來會「流感化」,成為人類必須學習與之並存的病毒之一。
  三級警戒改變了人們習以為常的生活,也就是「防疫常態化」,社會學家迪爾。凱姆對常態的描述是:「當一群人互動形成一個穩定的參考架構,運行良久,對他們而言就是常態」。展望未來,疫苗注射之後,我們必須釐清一個事實──「疫情」不會成為常態,但是「防疫」將成為新的常態。也就是說,防疫將會形成新的行為模式,最終目的是讓疫情不再擴散的前提下,讓人們回到安心有保證的日常生活。
  新的行為模式,會影響人的購買決策,產生新的經濟邏輯,因此對於不動產市場,新常態也將帶來改變,疫情下的不動產新常態,會產生什麼樣的改變呢?以下是我們的研究分析。
自體免疫力才是王道 農地成為新焦點
  疫情雖然讓許多商業活動陷於停滯,但是農地的交易量卻逆勢成長將近一成。原因是顯而易見的,因為人們發現,在疫情肆虐下,唯有提升自體的免疫力才是王道。
  農地地大人稀,不像居住在城市中必須擔心與人頻繁接觸造成的傳染。在農地上進行種植採收,汗滴禾下土,身體自然健康流汗的同時,免疫力也提升了。沒有人願意被感染,但是感染後病毒對身體傷害能降低多少,完全由你的自體免疫力決定。相較於出外購買增加感染風險(賣場人流量大,屬於感染高風險區域),吃自己種的有機蔬果,不但減少了人際接觸,對於健康也有長期的助益。
  並且,對於選對地段的持有者來說,若農地有朝一日變為建地,土地投資價值多了一個選項。
正如921之後的防震建築
2021開始的防疫建築 將成為市場標準
  2021是一條分割線,把建築分為老建築與新建築,這個老新之間的世代交替不是因為屋齡,而是因為觀念,這個觀念就是有沒有以防疫為優先的視角來規劃整個新建築,包括交通與社區動線、臉部識別與體溫紀錄的數據系統、座位間擴大成安全距離、增加會議室與休閒空間的面積、防疫的裝修、中央空調的抗菌處理、隨時消毒的電梯、進入室內前的緩衝區、門把的抗菌等等。
  以台北市商業辦公大樓為例,根據仲量聯行的統計,屋齡20年以上的超過60%。而老舊建築因為通風換氣不足,造成室內品質不佳,引發種種危害健康症候群(包括病毒傳染)的現象,被日本人以「病態建築」稱之。
  當疫情過後,企業要選擇辦公室,家庭要選擇一個安心的住宅,店家要重新開始營業,對於未來的企業租客、住宅買家、商場店家來說,他會選擇沒有防疫規劃的老舊建築,還是具備智慧防疫能量的新建築?答案是肯定的。然而,不管是防疫辦公大樓、防疫住宅、防疫商用不動產,都需要先有建地才能興建。也因為防疫建築的殷切需求,造成原本供給有限的建地需求逐漸進入高水位。
疫情過後,迎接報復性消費 好店面已被超前部署
  疫情總有一天會過去,等到疫過天青,宅在家已久的消費者會做什麼?社會心理學家以來自「補償心理」的行為創造了一個名詞,叫做「報復性消費」,這也讓店面成為最受超前部署買家青睞的物件之一。
  在專業的不動產估價中,收購時將會評估該物件的「投資價值」(未來迎接報復性消費的店面價值)與「公允價值」(疫情期間的店面價值),由於疫情限縮了企業的正常獲利能力,因此納入經營收益考量的公允價值進入低潮帶,也讓商用不動產(包括店面)的買賣雙方期待價格差距急遽縮小。
  統一超今年3月以1.6億買下東興路7-11店面;橡木桶洋酒同月以1.27億買下長安東路百坪店面;德華生技(牙醫診所)買下重慶南路一段透天做為店面和辦公室。零售業、流通業、醫療產業紛紛超前部署,選定在地化消費客源穩定的好店面出手。
  防疫新常態中,消費研究的專家已經提出三大「在地化」趨勢,分別是在地消費(消費者不要跑太遠)會增加、在地生產(台灣製造)會增加、以及(供應鍊)短鍊布局會增加。因此只要店面交通便捷,客源穩定,疫情期間可以做零售量販,景氣回升又有增值獲利空間,是最值得長期持有的不動產類型之一。
當在家工作與遠距會議成為新選項 別墅成為防疫新堡壘
  過去居住在別墅的缺點,現在都成為防疫的優點。別墅通常位於市郊,距離市中心比較遠,因此交通不夠便利一直是許多人沒有列入住宅選擇的主要原因。然而疫情開始,在家工作與遠距會議成為常態,交通不便不再成為缺點,反而因為來往人流較少,在防疫上成為居住的優點。
  別墅的優點在於其獨立性,沒有與其他人共用空氣管道、給水管道、電梯間、大樓公設等等,因此只要回到家,也隔絕了與其他人接觸的機會。這樣的建築型態形成一個防疫新堡壘,減少了許多病毒傳染的途徑。
  再加上三級,防疫政府鼓勵人們盡量不要外出,宅在家的時間增加許多,也讓人們對居家空間的舒適度有了新的需求,而別墅寬敞獨立的空間更能符合長時間待在家裡的需要。這也是為什麼,我們團隊觀察:疫情逐漸解封的美國,在公認的養生勝地諸如美國佛羅里達州、亞利桑那州天堂谷、德州沃斯堡等地別墅產品價量齊揚,交易開始急遽攀升。
預料在台灣疫情趨緩後,別墅產品將帶出更多的買家。
環境好空氣好 加上即時服務與即時醫療 【 健康宅】將成未來防疫住宅新寵
  身處於醫療資源豐沛的台灣,很難想像排不到病床的情況。但是這也突顯出未來防疫不動產的新常態,住宅能掌握的健康資源有多少,含金量就有多高。
  這也讓健康宅的炙手可熱將成為疫情下的新常態。沒有人知道下一波疫情什麼時候會來,但每個人都知道自己應該做好準備。健康宅的優勢不僅僅在於掌握醫療資源,而在於所掌握的健康資源。健康資源的範圍比醫療資源更廣,人們對於防疫新住宅的要求不是染疫後排不排得到病床,而是如何從醫療專業的觀點,規劃出一個對健康最好的生活環境。
  環境、空氣、服務、醫療,健康宅的規劃應該專業而整體,所在環境最好能具備好山好水好空氣,用新鮮空氣孕養人的肺功能與免疫力。比別墅更勝一籌的是,住在別墅裡,起居飲食都要自己張羅,而健康宅的服務可以兼顧飲食健康、營養均衡、療癒園林與溫泉養生等等層面,幫助人調適出一個健康的生活形態。而專屬的醫療團隊在防疫戰線上更顯珍貴,針對每個住戶擬定出最好的健康方案,並給予即時的專業診療,以(健康促進)取代(疾病救治),應該成為疫後人們對於住宅要求的新理想。